Как можно узаконить магазин на земельном участке под ИЖС

Пять способов узаконения коммерческой недвижимости на земельном участке с другим целевым назначением.
Многие землевладельцы, имеющие приусадебные земельные участки, отведенные для целей индивидуального жилищного строительства (под эксплуатацию индивидуального жилого дома), ведения дачного строительства, личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ) строят торговые павильоны, магазины, торговые площадки, размещают киоски и занимаются коммерческими видами деятельности. Это правильно? Конечно нет!!! Если следовать букве Закона, а если быть точнее, то статьям 92 и 93 Земельного кодекса Республики Казахстан, такие земельные участки изымаются у собственников земель в связи с нецелевым использованием, пишет закон. 
Моя задача – объяснить населению, как выгодно узаконить коммерческое строение на вашем участке и правильно оформить земельный участок.
Нужна ли оценка движимого имущества в договоре залога Первый вариант. НОВОЕ строительство. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете земельный участок под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство, не построили, но планируете построить и открыть магазин, торговый павильон, ресторанный и гостиничный комплексы.
·участка в акимат по месту нахождения земельного участка. Здесь важно правильно составить заявление и подать в тот акимат, где расположен ваш участок.
После подачи заявления, изучается возможность использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению. Другими словами, согласующие государственные органы рассматривают возможность удовлетворения вашего заявления на соответствие Генерального плана вашего населенного пункта. Если, согласно Генплана, проектов застроек и плана детальной планировки (далее-ПДП) района допускается изменение целевого назначение и соответствующие массивы предусмотрены, тогда бояться вам особо незачем. Комиссия и акимат не откажут в изменении целевого назначения. Главное, чтобы рассчитались по выкупу разницы между кадастровой стоимостью между изменяемым и планируемым для изменения целевого назначения. Сумма выкупа высчитывается исходя из поправочных коэффициентов, применяемых к базовым ставкам. А если выразиться на человеческий язык, то сумма выкупа высчитывается не вами, не оценщиками, а государством, исходя из среднерыночной цены квадратного метра за потенциальное целевое назначение земельного участка в том городе, в котором вы хотите получить. При этом, даже если вы осилили сумму выкупа и оплатили сумму разницы между кадастровой стоимости двух «целевок», это не гарантирует вам положительного решения связанного с изменением целевого назначения земли. Все будет рассмотрено в рамках Генерального плана, проектов застроек и планов детальной планировки.
После того, как согласующие органы вынесли свои заключения, ваши материалы направляются на рассмотрение комиссии. Комиссия выносит заключение, основанное на заключениях согласующих органов и предложениях уполномоченного органа и органа архитектуры и градостроительства. Знайте еще одну важную деталь, комиссия не госорган, следовательно, заключение комиссии не является актом госоргана. Отсюда вытекает то, что, заключение комиссии не может быть по существу правоустанавливающим документом.
Если все-таки комиссия вынесла положительное заключение, то составляется земельно-кадастровый план земельного участка и аким по месту нахождения земельного участка выносит решение об изменении целевого назначения. Кстати, решение местного исполнительного органа (МИО), то есть акима об изменении целевого назначения, и есть ваш правоустанавливающий документ, на основе которого изготавливается идентификационный документ на землю (госакт), который должен пройти государственную регистрацию.  
Если уж, вам удалось изменить целевое назначение земельного участка, то приступайте к проектированию и строительству вашего магазина.
Начните с заказа у проектной организации либо у физических лиц, осуществляющих проектные виды деятельности, разработку эскизного проекта вашего магазина. Учтите, эскизный проект должен соответствовать коммерческому объекту, это будет особо актуально при проведении авторского и технического надзора и приемки в эксплуатацию. Проект утверждается заказчиком и направляется в орган архитектуры и градостроительства. Если есть необходимость исправить проект, лучше это сделать на начальной стадии, в противном случае, любые строительно-монтажные работы, связанные с изменением внутренних и внешних характеристик вашего коммерческого строения вне проекта рассматриваются как правонарушение.
После утверждения проекта, одновременно получаете архитектурно-планировочное задание (АПЗ) в органах архитектуры и градостроительства. К сожалению, граждане не умеют соблюдать требования Закона, подписывают АПЗ и забрасывают куда подальше. Потом начинают строить, где попало, как попало, по принципу «моя Земля, где и что хочу строить, там и строю, то и строю». Знайте, несмотря на то, что земельный участок находится в вашей частной собственности, куплен за «кровные» деньги или получен в наследство, вы обязаны соблюдать архитектурные и строительные требования при строительстве. Другими словами, согласно АПЗ запрещается строить там, где нельзя строить и допускается строить только то, что предусмотрено эскизным проектом и разрешением на строительство. В противном случае, рискуете нарваться на неподъемные штрафы и получить годы «муторства» с узаконением недвижимости.
После получения разрешения на строительство вы можете строить что-либо. Не пытайтесь строить до получения разрешения, это также правонарушение, наказуемое большими штрафами. Вам и так дадут это разрешение, если вы согласовали и утвердили эскизный проект, техусловия и получили АПЗ. Архитектура вам выдаст разрешение, если вами все вышеречисленные процедуры были выполнены в соответствии с требованиями Закона.
Когда завершите строительство вашего коммерческого объекта, введите его в эксплуатацию. Только так вы можете получить право частной собственности на коммерческое здание. Только этому предшествует проведение авторского и технического надзора на ваше строение (сооружение). Все эти услуги (авторский и технический надзор) - обязательные мероприятия согласно Закону, за которые вам придется раскошелиться. В рамках авторского надзора проверяется соответствие вашего строения эскизному проекту, в рамках технадзора проверяется качество строительно-монтажных работ, несущих конструкции. Если ваш населенный пункт (село, поселок, город) отнесен к сейсмоопасной зоне, помимо вышеуказанных услуг нужно получить сейсмологическое заключение на ваш объект, как подтверждение того, что зона, где расположен ваш объект, не опасна и не несет риск по внезапному обрушению здания. Таким образом, проводится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. На выходе вами совместно с организацией, проводящей вышеуказанные услуги подготавливается Акт приемки объекта в эксплуатацию. Это и есть конечный документ, который предусматривает возможность не только приемки как безопасный во всех смыслах объект, но и объект, подлежащий узаконению за его собственником. Учтите, акт приемки проходит учетную регистрацию в органах архитектуры и государственную регистрацию в органах юстиции. Для того, чтобы количественные сведения и характеристики совпадали, закажите техническое обследование и изготовление техпаспорта на объект заблаговременно до регистрации Акта в органах юстиции.
Второй вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.
Вы меняете целевое назначение земли и вводите в эксплуатацию строение как коммерческое строение.
Необходимо заметить, отличие узаконения построенного магазина от непостроенного, но проектируемого магазина имеется, в большей степени эти отличия имеют место на стадии проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию коммерческого объекта.
В остальном отличий в процедуре изменения целевого назначения земельного участка не имеет и включает в себя процедуры:
1) Вы подаете письменное заявление об изменении целевого назначения земельного участка в Акимат по месту нахождения земельного участка;
2) Госорганы изучают возможность использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению. Согласование заявления;
3) Рассмотрение вашего заявления специальной комиссией и подготовка заключения комиссии;
4) Составление земельно-кадастрового плана земельного участка в случае изменения целевого назначения земельного участка;
5) Принятие акиматом решения об изменении целевого назначения земельного участка в пределах компетенции;
6) Изготовление государственного акта на земельный участок. Государственная регистрация в органах юстиции.
· После изменения целевого назначения земельного участка, для узаконения коммерческого объекта, который вами был построен без изменения целевого назначения и эксплуатирован без введения в эксплуатацию, необходимо учесть следующие условия:
- вы оплачиваете административные штрафы по 314, 319, 321, 323 статьям КоАП Республики Казахстан (в зависимости от характера деяния);
 - узаконение возможно при условии, если коммерческое строение не расположено на водоохраной зоне, рекреационной зоне, «красной линии», санитарно-охранной зоне промышленных предприятий;
· Проводится техническое обследование объекта и изготавливается технический паспорт на коммерческое строение;
· На основе технического паспорта и при условии завершения процедуры изменения целевого назначения земельного участка проводится технический надзор, подготавливается заключение о техническом обследовании, выносится заключение о качестве строительно-монтажных работ. Проводится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений;
Подготавливается Акт приемки в эксплуатацию собственником самостоятельно, согласуется и утверждается собственником. Акт приемки проходит учетную регистрацию в органах архитектуры и государственную регистрацию в органах юстиции.
Третий вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.
Вы не меняете целевое назначение земли и вводите в эксплуатацию строения не как коммерческое строение (магазин), а как жилое домостроение.
Вы вводите ваше строение (сооружение) в соответствии со статьями 73 и 74 Закона «Об архитектурной, градостроительной деятельности» не как коммерческое строение (магазин, торговый павильон, ресторан, СТО), а как жилое домостроение. В этом случае, согласно Земельному кодексу застроенное строение или сооружение соответствует заявленному целевому назначению. У вас не будут проблемы с приемкой домостроения в эксплуатацию. Здесь нужно оплатить кучу административных штрафов, получить АПЗ, задним числом разработать и утвердить эскизный проект, получить разрешение на строительно-монтажные работы, провести авторский и технический надзоры. Взять их заключения и декларации, провести техническое обследование, заказать технический паспорт, оформить акт приемки объекта в эксплуатацию и провести учетную и государственную регистрацию Акта. А потом?
После введения строения в эксплуатацию как жилое домостроение, вы узакониваете полезную площадь, которую вы можете сдать в аренду третьим лицам (вашим родственникам) под СТО или магазин. Заключаете договор аренды помещения, таким образом, не меняете целевое назначение земли и не вводите в эксплуатацию строение как коммерческое строение с кучей ограничений и запретов, накладываемых СНиПами, санитарными нормами и градостроительными требованиями. Главное, чтобы строение было согласно Акту приемки принято как «жилое дом» и техническим паспортом подтверждены и соответствовали его количественные характеристики.
Здесь есть свои риски и ограничения. Не все жилое домостроение может быть использовано для коммерческих нужд под прикрытием аренды, в этом случае ваши действия могут быть квалифицированы статьями 92 Земельного кодекса как нецелевое использование земельного участка. В любом случае, земельным инспекторам на месте нужно доказывать, что нарушение целевого использования не имело места.
Четвертый вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство который ВАМ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЛИБО НА ПРАВЕ ВРЕМЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.
· Учтите, статьей 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан ваш магазин как самовольная постройка, построенная не на вашем земельном участке, скажем на землях запаса, на участках, отведенных под сервитут, скотопрогонные трассы, на водоохраной полосе, участках санитарной зоны может быть узаконена.
Если скажем, самовольная постройка построена на вышеуказанных участках, то Суд, оценивая ваши всевозможные доводы и аргументы может признать за вами право частной собственности при условии если со стороны собственника земельного участка, то есть государства будет предоставлен этот участок с указанным целевым назначением. То есть, суд может своим решением узаконить самовольную постройку, построенную на земельном участке, находящийся в госсобственности на основе вашего согласия как собственника - государства. Может ли на это пойти государство? Может. Если самовольная постройка соответствует всем архитектурным, санитарным, противопожарным, экологическим требованиям. Тогда и может возникнуть целесообразность для государства вернуть землю с самовольной постройкой в коммунальную собственность. Вам просто в соответствии со статьями 164-1 Земельного кодекса и 244 Гражданского кодекса выплачивается компенсация. Если же согласия нет, то вы должны освободить участок и снести ваш чудо-магазин или какое иное строение.
А что делать, если вы построили самовольную постройку на участке другого физического либо юридического лица? Здесь вы должны понимать, что своим согласием этот собственник дает возможность в судебном порядке узаконить и часть земельного участка, расположенного под самовольной пристройкой. У нас статьей 52 Земельного кодекса строения (сооружения) неразрывно связаны с земельным участком, который расположен на нем и отчуждение одного предусматривает отчуждение другого. Поэтому собственник физическое или юридическое лицо, на участке которого вы самовольно построили строение, давая согласие, отказывается от части земельного участка, где расположено ваше строение. Это вы обговариваете с собственником. Другими словами, заранее договаривайтесь с собственником, прежде чем пойти в суд. При этом учтите, участок должен согласно идентификационного документа и правового режима делимым и сегментация допускается при соблюдении норм, определяемые Правилами, СНиПами. Если при узаконении в судебном порядке постройки, существует риск того что участок не может в дальнейшем использоваться в рамках целевого назначения, то и судебное разбирательство будет напрасным.
Пятый вариант. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете построеннный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство. Пытались узаконить в порядке статьи 49-1 Земельного кодекса, но вам отказали.
Согласно статье 167 Земельного кодекса споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются в судебном порядке. Но вам нужно прежде подумать, у кого и что вы собираетесь отсуживать, что именно обжаловать и нарушены ли вообще ваши права на землю и недвижимое имущество. Зачастую мы не задумываемся над этими вопросами, любое событие, факт, связанный с ухудшением нашего положения считаем нарушением со стороны государственных органов. Так и здесь, в большинстве случаев то, что по существу запрещено земельным законодательством, СНиПами, Санитарными нормами немедленно требуем у суда. Наших сограждан мало волнуют общеустановленные запреты, их волнуют личные права. Так и в узаконении вашего магазина, построенного без изменения целевого назначения земли.
· Учтите, если, согласно Генерального плана населенного пункта ввиду ограничений, предусмотренных Земельным кодексом, законами, СНиПами и санитарными нормами, запрещается размещение на отводимом земельном участке массивов для тех или иных видов деятельности (целевого назначения), то суд никак не может обязать Акимат или территориальные органы сделать то, что запрещено законами.
Другое дело, скажем, например, о незначительном отступлении от архитектурных требований при проектировании и строительстве коммерческого строения, либо накладка «красной линий», которые были установлены на полосах отвода дорог позже, чем землевладелец оформил земельный участок или строение (сооружение), либо речь идет о накладке границ 2-х или более земельных участков, влекущие невозможность узаконения пока не разрешиться земельный спор. В этом случае, конечно же, есть смысл судебного разбирательства с местными исполнительными органами.
Конфигурация действий, связанные с обжалованием действий и решений местных исполнительных органов, его должностных лиц осуществляется в следующем порядке:
- если вы поменяли целевое назначение в порядке статьи 49-1 Земельного кодекса и акимат (МИО) территориальные органы в области архитектуры и градостроительства отказали в вводе в эксплуатацию коммерческого объекта (магазина, павильона, ресторана) по причине, не связанной с условиями Генерального плана, в этом случае мотивированный отказ вышеуказанных органов является основанием обжалования решений и действий местных исполнительных и территориальных органов в судебном порядке;
- решение суда и его вступление в законную силу;
- техническое обследование коммерческого строения и изготовление технического паспорта;
- приемка коммерческого объекта на основе вступившего в законную силу решения суда. Принятие органами архитектуры декларации о соответствии и заключении качества строительно-монтажных работ, проведенных в рамках авторского и технического надзора. Техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. Учетная регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельна в органах архитектуры.
- государственная регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию в органах юстиции.
Если же вы не поменяли целевое назначение земельного участка и решили требовать в судебном порядке принудительного ввода в эксплуатацию вашего строения, как магазин, который был построен вами без разрешительных документов и проекта. Думаю, это будет неправильно. Суд не удовлетворит ваш иск. Почему? Объясняю:
Во-первых, если вам нужно узаконить строение не как обычная хозяйственная постройка, а как коммерческий объект, к которому всевозможными санитарными и строительными нормами и правилами предусмотрены свои условия для эксплуатации, то вы должны начать с территориального базиса, то есть с земельного участка, на котором расположено это строение. Другими словами, меняете назначение земли, меняется назначение самого строения путем приемки в эксплуатацию. Поменять назначение строения без назначения земли невозможно. Вы можете неофициально использовать строение как магазин на участке под ИЖС, но это будет незаконно и невыгодно для вас. Поэтому суды при рассмотрении исков, связанных с обжалованием действий и решений госорганов, связанных с землей, учитывают целевое назначение земельного участка и иные характеристики земли предусмотренные идентификационным документом (госактом).
Во-вторых, для обжалования действий и решений госорганов, должностных лиц у вас должны быть в порядке разрешительные документы и проект (за исключением случаев, когда предметом судебного разбирательства являются незаконные действия или решения госорганов, связанные с отказом в предоставлении разрешительных документов). А для получения разрешительных документов у вас затребуют идентификационный документ и технический паспорт. Если целевое назначение земельного участка не позволяет проектировать и строить строение или сооружение, не связанное с его назначением, в этом случае вам не выдадут АПЗ и разрешение на строительство.

 www.pavlodarnews.kz;